成本圈金鑫先生說:近年來，大多數(shù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人采用模擬清單招標(biāo)，簽訂暫定總價(jià)合同，后期重新計(jì)量固定總價(jià)合同進(jìn)行招標(biāo)。很多房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人不是采用傳統(tǒng)的名單招標(biāo)模式，而是采用市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)的名單模式(即招標(biāo)人的企業(yè)定額標(biāo)準(zhǔn))，全額費(fèi)用包括綜合單價(jià)、內(nèi)置計(jì)算規(guī)則、形式條款，進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移。許多市場(chǎng)價(jià)格系統(tǒng)清單提供全部費(fèi)用綜合單價(jià)，投標(biāo)人只需在綜合單價(jià)后面的空格中填寫下降浮動(dòng)率即可。

模擬列表與傳統(tǒng)列表相比，重量增加了這一環(huán)節(jié)，看起來很簡單，但實(shí)際上陷阱很重，稍微不小心就中招了。招標(biāo)人不僅是游戲規(guī)則的制定者，他也是參加的選手，也是裁判員，集公、檢、法于一身，發(fā)言權(quán)至高。

由于投標(biāo)人對(duì)傳統(tǒng)計(jì)算規(guī)則有習(xí)慣性的思維定式，防范更加困難，對(duì)投標(biāo)人的綜合能力提出了更高的要求。

陷阱1:模糊規(guī)則

許多招標(biāo)文件重量計(jì)算規(guī)則采用招標(biāo)人企業(yè)定額規(guī)則(非定額規(guī)則)，其計(jì)算規(guī)則特征:規(guī)則不完整，前提不明，可以進(jìn)行多種說明，模糊正確，發(fā)生爭議時(shí)，本活動(dòng)的最終說明權(quán)歸舉辦者所有

例1、計(jì)算規(guī)則:地溫按地面面積計(jì)算

再計(jì)量審查時(shí)，所有者不按地面凈面積計(jì)算，而是按地溫線圈最外面管的外皮尺寸計(jì)算面積，從墻面到最初管之間的工程量減去(見意圖1)。理由:從墻面到最初的管子的距離是地溫的面積以外。廁所也要扣除大便器所占的面積。原因:大便范圍內(nèi)沒有地溫管。至于地暖的面積內(nèi)的為何也要扣除，卻不予理睬。

地溫的地面面積是什么面積？你的習(xí)慣思維一定是內(nèi)部凈面積。規(guī)則利用你的思維方式，模糊正確。由于非定額規(guī)則，定額站也無法解釋，只能讓雙方協(xié)商，解釋權(quán)最終還在業(yè)主一方。原本有微利的單價(jià)，經(jīng)過這個(gè)按鈕，工程量減少，很快就會(huì)出現(xiàn)赤字。以4.90×3.60米的主臥室為例，實(shí)際扣除工程量為：（4.70×2+3.24×2-0.90房間門）×0.16 間距≈ 2.40m2，占地面面積的2.40÷（4.7×3.4） ≈15.0%。16萬m2的住宅工程，扣除≈15%的工程量，其損失不可謂不巨大。

例2、計(jì)算規(guī)則:扶手按圖示尺寸延長米計(jì)算

陽臺(tái)不銹鋼扶手的一側(cè)或兩側(cè)為外墻，外墻為100mm厚FS一體化保溫板。審查時(shí)無視埋入材料和膨脹螺栓錨在結(jié)構(gòu)中的事實(shí)，強(qiáng)制扣除的保溫板厚度所占的長度(見意圖2)的理由:顯示尺寸。凹形陽臺(tái)兩側(cè)靠墻，共扣除200mm，外欄為304不銹鋼，每米單價(jià)240元，陽臺(tái)扣除48元，16萬mm以上住宅工程，累計(jì)為大金額。

陷阱2:雙重標(biāo)準(zhǔn)

計(jì)算規(guī)則:建筑工程扣除門窗開口、過人孔、空圈、嵌入墻壁……占有的體積、突出磚墻面的窗臺(tái)虎磚…三皮磚以下的屋檐和腰線等體積也不增加。

招標(biāo)計(jì)算規(guī)則和定額計(jì)算規(guī)則幾乎沒有區(qū)別。規(guī)則不明確是圖示尺寸還是施工尺寸，重量審查時(shí)，開口扣除不按平面圖、門窗表的0.9×2.20尺寸(看屏幕截圖3)，按0.9寬×2.31高扣除。理由:門洞下面沒有磚墻。因?yàn)闆]有結(jié)構(gòu)，所以必須根據(jù)施工尺寸扣除地溫層、表層所占的厚度(見意圖4)。

但計(jì)算外墻保溫抹灰面積時(shí)，不按實(shí)際施工尺寸，依然按圖紙尺寸扣除開口面積(見意圖5)。

例如，外窗規(guī)格為1800×1400，窗側(cè)壁厚30mm的保溫砂漿涂抹后，實(shí)際施工尺寸約為1740×1340。雖然各單位的施工方法不同，成活后的洞口尺寸大小會(huì)有差異，但絕對(duì)小于1800×1400。

陷阱3：敵明我暗，文字游戲

例1、計(jì)算規(guī)則：混凝土不分標(biāo)號(hào)，按平均標(biāo)號(hào)C30單價(jià)執(zhí)行。

業(yè)主招標(biāo)時(shí)只下發(fā)數(shù)張建筑方案圖，無結(jié)構(gòu)圖也無任何結(jié)構(gòu)說明。投標(biāo)人根本無法判斷，也無從判斷。據(jù)重量計(jì)算，工程混凝土加權(quán)平均單價(jià)超過C35。根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)，混凝土水平差額為15元。工程的混凝土含量為0.49m3/m2。僅此一項(xiàng)，損失額換算成建筑面積7.35元/m。

顯然，知道設(shè)計(jì)意圖的人只委托設(shè)計(jì)的招標(biāo)人，制定這樣的規(guī)則，明顯準(zhǔn)備好了，敵明我暗，百發(fā)百中。沒有充分的把握，就不會(huì)出現(xiàn)這樣的規(guī)則，冒著這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)。

例2、計(jì)算規(guī)則:商品混凝土以××市場(chǎng)信息中商品混凝土C30非泵送的信息價(jià)格為基準(zhǔn)，另行計(jì)算泵送費(fèi)用。

這個(gè)規(guī)則邏輯奇怪，定義惡意:非泵送凝土，+泵送=泵送凝土。

泵送混凝土塌陷度大，水泥用量大，同時(shí)含泵送劑，因此單價(jià)略大于非泵送混凝土，當(dāng)?shù)乇盟秃头潜盟托畔�價(jià)格差為10元/m3左右。招標(biāo)文件玩文字游戲，在泵前加上非字，看起來不經(jīng)意間的非字符折合建筑面積4.5元/m(泵混凝土含量約為0.45m3/m)。

陷阱4:至高發(fā)言權(quán)，單方面強(qiáng)制

招標(biāo)文件:材料差距:本總包招標(biāo)差距僅調(diào)整混凝土、鋼筋、砌體、電線電纜、鋼管(焊接鋼管、鍍鋅鋼管、無縫鋼管)5個(gè)主要材料……

例如1、砌體是磚和砂漿構(gòu)成的合體，砂漿是砌體的一部分，砂漿構(gòu)成的水泥、黃砂、石灰、水也應(yīng)該調(diào)整。但是，價(jià)格調(diào)整時(shí)，業(yè)主只補(bǔ)充磚、塊，水泥、黃砂、石灰不調(diào)整。原因:水泥、黃砂、石灰不是砌體。且理直氣壯，不容置疑：我們公司從來的政策。全國各地所有的開發(fā)項(xiàng)目，水泥、黃沙、石灰一律不調(diào)，本工程自然不例外。

其實(shí)業(yè)主也很清楚，這是因?yàn)槲淖譀]有定義，邏輯不嚴(yán)格。如果調(diào)整建筑砂漿中的水泥、黃砂、石灰，這個(gè)口一打開，抹灰砂漿用的水泥、黃砂、石灰投標(biāo)人也必須調(diào)整，一個(gè)工程總是一國兩制，只調(diào)整建筑砂漿不調(diào)整砂漿。所以，只能強(qiáng)制否定，以免后患。

同樣，在工程材料、旋轉(zhuǎn)材料的定義不明確的前提下，模板支撐、腳手架中的攤銷鋼管(同屬焊接鋼管)的差距也被強(qiáng)制取消。

例2、計(jì)算門窗側(cè)墻保溫抹灰時(shí)，只計(jì)算側(cè)墻混凝土面抹灰，不計(jì)算100mm厚FS保溫板上抹灰面積。(見圖6)

以1.8×1.4窗為例，扣除的工程量為(1.8+1.4)×2×0.12(100mmFS保溫板+20mm外抹灰厚度)≈0.77m，占窗面積的30%。加上聚合物抗裂砂漿、網(wǎng)布、外涂料，連接工具材料，實(shí)際成本在120元/m以上。根據(jù)外門窗面積占建筑面積的0.28，16萬m的住宅工程(考慮到門側(cè)壁面積的比例相對(duì)較小的因素)累計(jì)損失約為百萬左右，不能說不大。

結(jié)語

上述例子只是滄海一粟，以格式條款排除招標(biāo)人自身義務(wù)，排除招標(biāo)人權(quán)益的規(guī)則、條款數(shù)不勝數(shù)。重量計(jì)量后顯示的數(shù)據(jù)分析，受上述不公平規(guī)則影響的成本占總價(jià)格的1.5%以上。其中，投標(biāo)人的綜合技術(shù)能力強(qiáng)，有些可以有效預(yù)防，但欺負(fù)、單方面強(qiáng)制，無法挽回。傳統(tǒng)名單大多是名槍，模擬名單中除了明槍以外，更多的是暗箭。故報(bào)價(jià)時(shí)需考慮霸凌、單邊不公平因素對(duì)成本的影響。

模擬列表最重要的一點(diǎn)也是最困難的一點(diǎn)，成本的預(yù)測(cè)、預(yù)測(cè)(根據(jù)模擬列表的預(yù)測(cè)總價(jià)格綜合計(jì)算該項(xiàng)目的投資額和結(jié)算額)。特別是模擬列表中沒有圖紙或者只提供幾方案圖的情況下，這樣的工程必須根據(jù)模擬列表的說明，根據(jù)自己的實(shí)際情況，結(jié)合當(dāng)?shù)氐牧?xí)慣、市場(chǎng)行情等，比較數(shù)據(jù)庫的技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)。不僅要從微觀的角度來看，還要從宏觀的角度來判斷。微觀上，盡量充分考慮不利因素，宏觀上進(jìn)行綜合評(píng)價(jià)、控制(如上述霸權(quán)、單方面不公平因素)。因?yàn)樵诤芏嗲闆r下，你提出的明確、疑問，甲方為了避免風(fēng)險(xiǎn)，請(qǐng)自己考慮回答。

成本圈田偉先生說:重點(diǎn)強(qiáng)調(diào)施工公司在投標(biāo)階段計(jì)算投標(biāo)工程量清單的重要性，否則可能面臨巨大損失。一眼就能看到洞，能及時(shí)停止損失，這就是成本人核心競(jìng)爭力的表現(xiàn)。在投標(biāo)階段計(jì)算投標(biāo)工程量清單一目了然的洞，不僅是空洞的口號(hào)，也是經(jīng)驗(yàn)的累積沉淀和綜合實(shí)力的表現(xiàn)。