（一）、商品房預售制度之利

1、拓寬房地產開發(fā)企業(yè)融資渠道

商品房預售制度允許房地產開發(fā)企業(yè)在商品房尚未建成時，與買方簽訂交易合同和提前收取銷售款。相比于現(xiàn)售，預售項目的開發(fā)動態(tài)回收周期可縮短約10個月。預售制度有利于拓寬房地產開發(fā)企業(yè)的融資渠道，不僅加速了資金周轉、提高了資金使用效率，而且壓低了資金使用成本，有效降低了房地產開發(fā)企業(yè)的資金壓力。

2、疏導商品房市場需求

商品房預售價格約比現(xiàn)售價格低10%-20%，交房期為1-2年。相比于現(xiàn)售，商品房預售的價格優(yōu)勢更強，有效刺激了商品房購買，將潛在需求轉換為有效需求，完成了商品房需求的合理疏導。

3、為銀行提供穩(wěn)定*

銀行機構通過向購房者發(fā)放按揭貸款，為房地產開發(fā)企業(yè)提供間接融資，從而獲取長期穩(wěn)定*。住房商業(yè)貸款已成為銀行機構優(yōu)先選擇的優(yōu)質標的。

（二）、商品房預售制度之弊

1、易縱容非法集資和風險轉嫁行為

商品房預售使房地產開發(fā)企業(yè)僅投入有限資金即可進行開發(fā)建設成為可能，為非法集資和風險轉嫁行為提供了溫床。房地產開發(fā)企業(yè)在支付土地出讓金、獲得土地后，可將土地使用權在銀行抵押貸款融資，然后通過使中標建筑商墊資和預售，獲取大量建設資金，其中預售是最主要的融資渠道之一。一旦資金鏈斷裂，房地產開發(fā)建設工程將面臨爛尾風險。預售制度將這種風險轉嫁至購房者和銀行，有可能嚴重損壞購房者的合法權益與引發(fā)金融風險。

2、缺少嚴格的監(jiān)管制度

國外和中國香港的商品房預售，屬于銷售模式而非融資手段，但中國內地商品房預售的本質即為集資建房，大量預售資金的使用理應得到合理監(jiān)管。實際情況為，購房者的銀行按揭貸款未經(jīng)監(jiān)管流程即可一次性無條件劃撥給房地產開發(fā)企業(yè)，雖有規(guī)定必須將其用于房屋建設，但在資金使用過程中缺少嚴格監(jiān)管，因此，房地產開發(fā)企業(yè)實際有可能將資金非法挪用。同時，因監(jiān)管缺位，房地產開發(fā)企業(yè)常利用自身信息的隱蔽性優(yōu)勢侵害購房者合法權益，例如常產生預售營銷宣傳與實際交房情況不對等等問題。

3、易產生房地產價格泡沫

商品房預售會刺激購房需求，其中不乏基于保值、投機等目的的需求，需求增加有可能拉動價格增長。同時，房地產開發(fā)企業(yè)常通過虛假緊缺、浮夸囤積等手段哄抬房價，導致房價過分偏離實際市場均衡價格，從而有可能引發(fā)房價狂跌風險，易產生房地產價格泡沫。

4、催生房地產過度投資開發(fā)

商品房預售制度降低了房地產開發(fā)企業(yè)投資建設的經(jīng)濟門檻，導致大量投資資金涌入房地產開發(fā)行業(yè)，容易催生房地產過度投資開發(fā)，從而引發(fā)行業(yè)發(fā)展不平衡和低效率競爭問題。

5、房屋面積管理職能難以厘清，易產生行政風險

房屋建設工程從規(guī)劃到預售、*各環(huán)節(jié)辦事部門不一，測繪機構不同，標準不統(tǒng)一，存在多次測繪以及預售測繪與確權測繪結果不同的尷尬局面，易引發(fā)糾紛訴訟。

二、購買現(xiàn)房有什么好處

1、購房糾紛少、風險小

購買現(xiàn)房最大的優(yōu)點就是購房者對于自己所購的房屋是可以看得見并且摸得著的，所以購房的風險也比較小。對于購房者來說，房屋內部的空間結構往往是最大的考量因素，但是如果在買房的時候只看戶型圖或者看樣板間是看不見房屋具體的問題的，所以購房者很容易被誤導，最后交房的時候也容易產生巨大的心理落差。但是現(xiàn)房卻是可以看到房屋的實際結構的，這樣一來就可以減少許多風險和糾紛了。

2、馬上辦房產證

房產證肯定是大家買房的時候比較關心的東西，所以購買現(xiàn)房的另一個好處就是購買了之后就可以馬上辦理房產證，買了現(xiàn)房之后就可以馬上辦理房產證，也不用擔心開發(fā)商手續(xù)不全，土地、產權有什么問題。

3、小區(qū)周邊配套設施的完善

不少的樓盤在出售房屋的時候都會以樓盤周邊的配套設施來吸引大家去購買房子，很多人都被這些賣點所吸引而買了房。但項目交付之后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，規(guī)劃并非如開發(fā)商之前所承諾的。但如果是現(xiàn)房，可以對小區(qū)周邊環(huán)境進行勘查、了解，看是否符合開發(fā)商的宣傳。

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